马光远：对，所以其实今天我们谈好房子，因为我自己也算好房子★■■★，但是名不符实。为什么，第一个服务特别差◆■★★。我们现在其实讲好房子，好房子的服务、是硬件，物业特别重要■★◆。物业对你这个小区的爱护◆◆★◆◆，对你小区的服务，其实是大家以后最为关注的。房子的品质怎么样，服务占了一大半★★■，软的东西占了一大半。硬的东西好弄，比如说智能化，其实好弄，新风、全屋智能什么都好弄。只要愿意，都是用钱买得到的◆◆◆★◆★。我们现在房屋智能化的比例3%左右◆■◆■，美国现在这个比例达到30%了。比如说有时候晚上起来去个洗手间◆■◆■◆，开灯能晃死你。那种微弱的灯光，不影响你睡眠，这个很简单的事。我们很多现在还把它当成一个噱头来做◆■◆，不是当基本的东西■◆■。我过去有一个标准嘛，我说中国能够算好房子的只有20%，80%都不是好房子。后来这几年我才意识到我太乐观了，我们把北京顶级的房子拿出来，你会挑出一堆毛病■★■，你到业主群里边去，你会看到每天都在抱怨◆■■。

　　刘玉雯★■★：还有就是小区里面那个电梯的广告，什么时候如果小区里的广告能稍微取消一下■◆★。

　　杜帅★■：我经常说的一个词叫异质同构★★。就是普通的一个钢筋水泥的盒子◆◆■，把它嵌入家的理念◆■◆，这就是我觉得一个好房子的标准。不仅仅是建筑质量的提升，不管说是砖混■◆■◆◆、钢混或者是新材料做成的房屋■■◆■★，其实最重要一点◆◆◆，能够体现到家的温暖■◆■★■■。比如说一些小的部件★◆◆★、小的组件。我就见过很多人他那个房子真是不咋地。既没有做到眼镜户型、也没有做到南北通透★★★◆■★，但是人家就是喜欢这房子，觉得这房子里面好多的组件特别好，比如说一键开启电动窗帘、新风系统、中央除尘等等这些智能化◆★★◆。甚至说有一个朋友他买这个房子为了什么★◆◆，为了这个房子当时精装修给的是六眼灶台■★■。他喜欢做饭■★，六眼灶台旁边还弄了一个铁板烧，他说：“哇，这太符合我的口味◆◆◆■★”。第二点就是说其实我个人感觉地理位置还是很重要的一点◆★。比如说你像当时东京和大阪，东京，大阪当时开了一条高铁，像刚刚马老师说的，城市和城市之间距离以后一定会越来越近★■◆■。前段时间跟航天科工一堆人交流的时候■■◆★，说中国的高铁可能马上要实现这个高速飞车，800公里每小时★■。那么东京■★、大阪一样的◆★★，当时本来想疏散东京的人口到大阪，没想到大阪的人口其实到东京的是很多的。

　　马光远：杜老师还是年轻，现在很多物业就知道你是这么想的★■★■◆■，除了在保安上面花功夫其他方面都不花功夫了★■■◆。

　　有一点我觉得是我们关心的——好房子的标准■◆◆■。走到今天，好房子的要求肯定是出来了■★■◆。以前我是不关心我住的环境，关心的是办公室的环境。但是当你真的要在家里面的时候，好房子的标准开始有了很明确的一些相对的界定■◆■★★★。

　　刘玉雯■◆◆■★：这个市场当中，其实能够被挖掘的细节还非常非常多，还有太多没做的事情。

　　马光远：不是这样，确实就是基本服务没做到◆★★。我们今天讲到好房子其实有另一个概念◆◆■★，很多人讲中国房子过剩，我们说这是一个伪概念。我测算了一下，市场化以前的房子，差不多2000年以前的房子，占我们整个房子总量的比重是接近60%。这些大量的房子是无法通过更新的。你刷刷漆、装个电梯不行的◆★★★■，因为它的隐蔽工程、水电都没法弄了。从过去的结构、过去的设计来讲都没法弄■■◆，这些房子最终都是要拆掉的。这一批房子比如说我每年以什么样的比例更新的话，那么我测算，如果能每年更新4亿平★★，这个量就可以■■。每年更新个4亿平■◆◆，我们会算中国房地市场未来的一个大需求◆■，每年的大需求差不多11■★、12★★★★◆，能到11◆★■◆、12意味着什么，这个市场还会往前走◆◆★★。但是退出这个市场的房子也很多，大量的烂房子都会退出来。所以大家慢慢的对好房子的标准■★★★，除了绿色、智能、有些地方讲几恒系统，这些非常多。我这几年其实在推一件事，就是说我们先不要讲好房子，我们先把老百姓家的窗户全给换了。我们现在的节能窗户跟普通窗户直接的能耗的差距，如果把普通窗户变成节能窗户的话，一下子能耗的损失会降低39%，这个对■★◆■“双碳来讲那了不得◆★◆★，一下子你整个居住的感受好了◆★★，而且给“双碳”会作出很大贡献■■■。

　　杜帅：我个人判断二手房的标准，好与不好看的第一条是什么，我会先去那个小区门口看那个保安，他是一个年轻人还是一个老年人。如果是一个年轻人，说明这个小区物业还敢花点价钱，去聘一些年轻人做门面。一般来说★★◆，开发商在新开发小区，尤其在卖小区的时候◆★★，会聘用年轻人。小区卖完了之后，一般都是岁数比较大一点的人。二手房如果他的保安是年轻人，我觉得这个小区至少物业不差◆■■★★。